曲江摘地，会对开封火车站区域如何改造
汴西湖房价元/㎡起，是否还有降价的空间
恒大开封降价，43XX元/㎡起
相比起刚需客群，开封改善购房客群更脆弱
刚需购房者要慎买工程进度不快的特价房
01曲江摘地，会对开封火车站区域如何改造
从南区的整体市场来看，多年以来房地产都难谈热度。
作为区域情结浓厚的区域，在区域内多年来多个项目处于烂尾，停滞开发，规划阶段后，区域内的购买客群数量和购买力基本上无从判断。对于此次的曲江新鸥鹏摘地来说，火车站区域大概率只是其中的一小步，未来亦极有可能推动区域内规划多年的清明上河城项目。
曲江此次所摘的地块不涉及文旅开发，以商住为主。曲江地块的前身拟定于开发第二个万达广场，后来因种种原因项目搁浅。在此次曲江摘地之后，预计会开发小高层、洋房产品。
就当下的市场而言，大区域内目前壹本雅苑项目的多层洋房产品会在10月中旬开盘。对于曲江来说，该项目具有极强的借鉴意义。
就壹本雅苑而言，项目虽然面临地块小，开发商规模小，但就目前的蓄客来看，整体而言还是不错的。尤其是其更能反映出区域内购房者对于价格的真实接受度。
而对于曲江来说，到了开封之后，端出来的“西安泡馍”和“肉丸糊辣汤”能否适应，还需拭目以待。
02汴西湖房价元/㎡起，是否还有降价的空间
汴西湖区域是开封楼市进入降价以来，最后一个降价的区域。
尽管比不上运粮河区域的降价幅度，但就其影响力，却远超过开封任何一个区域。在进入到9月以来，区域内两大项目（分别位于三大街和汴西湖瞰湖高层的新项目），分别在开盘前给出了-元/㎡，-元/㎡的报价。
对于不会降价的理由，乐观者给出的理由是：
尽管在金融和*策方面，对于房地产仍没有放松的迹象。但目前的价格体系，已经接近年大涨之前的开封房价体系。开发商亦基本上无降价空间。
对于降价的理由，悲观者给出的理由是：
区域内库存量依然很大，如新项目岚溪府在入市以来，其销售速度并没有超越去年市场同期同类型的项目。区域内禹州嘉誉府项目仍有超过10万㎡的存量，加之晖达三大街项目和奥园珺樾府的持续价格战以及西湖华府项目入市并不高的首开价，都大概率的可能会在真正意义上年底冲刺的时候再次降价。
同时，对汴西湖组团影响较深的中意湖组团，目前已明显可以感受到百强房企甩货退出开封市场的意愿。尤其是自今年以来，雅居乐金茂悦棠项目改毛坯之后的持续降价，已然使得区域内以元/㎡左右的价格，既可以买到毛坯房，也可以买到精装特价房。
03恒大开封降价，43XX元/㎡起
金九过后，开封市场对于价格战已然屡见不鲜。
运粮河区域，以恒大为主，一次又一次的拉低购房者对于房价的预期。其中，最显著的标志是恒大首次把开封房价再次拉低到43XX元/㎡起且是精装产品。在今年以来，在运粮河区域内的恒大已然把毛坯高层产品调整到55XX元/㎡起，精装产品调整到62XX元/㎡起以后，精装公寓产品给出4打头的房价，对于市场来说，也不算例外。
这样的房价，在当下的开封市场，是否具有投资价值，又有哪些参考意义？
恒大未来城的公寓产品，主要依靠三个卖点，分别是开封自贸区发展之后新增的企业入驻，恒大未来城配建的大商业以及恒大童世界开业以后带来的客流。
其一，从商业带动公寓销售来看。
从近年的案例来看，万达广场对于LOFT公寓销售的带动是极其明显。而在万达以后，开封新区商业明显进入“哑火”状态，多个大型商业综合体（如乐享茂、东京湾）等都处于在建状态。在这种前提下，在居住人口尚未导入到运粮湖之前，区域内的大型商业综合体显然建设速度会滞缓。对于购房者来说，需要知道的是：大宏集团可以把万达引进来并盖起来，是有多方面原因的。如：
1、年后房地产市场进入大涨周期，森林半岛11期以前所未有的热销状态为万达广场的建设提供了稳定的现金流。同时，在引进万达以后，包括LOFT公寓和金街的销售收入，也提供了现金流的支撑。
2、拿地早、大宏集团董事长对于这座城市的情怀以及其它原因，也是轻资产引入万达的原因所在。除此之外，如因工程原因未按期开业，万达将对大宏进行巨额的罚款，也是项目如期开业的原因。
在这种前提下，大商业和公寓项目显然是可以相辅相成的。而对于恒大来说，区域内大商业是缺失的。而对于购房者来说，更应该看到一座大型商业综合体在开封是没那么容易落地的，尤其是在房价下行期，重资产投入对于大多数的开发商来说是很难的。
其二，从自贸区新增企业推动来看。
对于知名的中小型企业来说，通常进入到开封自贸区会首选自贸大厦。除此之外，仅是开封中央商务中心（也就是我们俗称的中意湖版块），在建及建成写字楼29栋，承载能力达到万㎡。且对于大型企业来说，在自贸区范围内，尚有50%的控制土地可以企业投资建设空间预留足够的发展空间。
其三、从文旅推动来看。
区域内唯一的热点景区是在建的恒大童世界。
但众所周知的是，恒大童世界配建的住宅及公寓产品，大概率满足其年均游客的租住需求。且对于当下的环郑市场，诸多的文旅项目，农文旅项目已然让恒大不再是唯一。这也就是说，在迎来开业以后，恒大童世界到底能吸引多少客流，还是未知数。
且，从恒大近期在现金流层面的表现，已然留下诸多的不确定性因素。
04相比起刚需客群，开封改善购房客群更脆弱
从大的层面粗略的概括，高层产品通常对应的都是刚需刚改客群，而洋房产品对应的改善客群。在三大街高层产品以-元/㎡价格体系热销的前提下，以-元/㎡的洋房产品却远不及高层产品火热。在这种前提下，对于大部分项目的高层大户型产品，则更是处于滞销状态。
就近期的洋房项目而言，占据市场成交前三位的是晖达紫誉府，涧溪美景和康桥九溪郡。而诸如桃李春风，海马公馆（一期）、东润银基望京等项目已跌出榜单许久，一方面和在售存量有关，另一方面也确实是卖不动。在进入到第四季度以后，市场上主流洋房项目也将再次改变。即：
其一，康桥九溪郡在进入交付期以后，其交房的品质会成为项目的X因素。
其二，在海马公馆二期、揽月湾入市以后，西湖洋房的热度会回归。这也意味着涧溪美景项目的品质性价比会进一步凸显出来，尤其是随着涧溪美景在物业、建材、景观各个方面持续向购房者展示做品质的决心，也会对“吃老本”的海马公馆形成实质性的威胁。
其三，晖达紫誉府在项目前期销售时，户型和价格占据了较大的优势。但考虑到项目体量大，如其想持续保持热销的态势，势必要在品质层面进一步升级，这也会是第四季度洋房市场的X因素之一。
其四，枫华公园府的洋房产品，目前也在主打性价比路线。这也要求，短期内枫华在品牌和口碑层面有所作为。
05刚需购房者要慎买工程进度不快的特价房
就当下的开封市场而言，刚需购房者要慎买工程进度不快的特价房。
简单的来说，就当下的部分开发商的现金流，让他们拿钱盖房子的难度一点不亚于你拿钱买房子。尤其是在工程主体封顶之前，大多数的建设资金基本上是工程方垫付，开发商用销售回款在约定的工程节点支付给建筑单位。而一旦销售受阻，就会导致建筑单位积极性不高，进而影响工程整体进度。而对于购房者来说，这就是潜在的购房风险。
就在售项目而言，在汴西湖片区及环汴西湖片区等区域都不排除这样的购房风险存在。
06涧溪美景项目招聘置业顾问，销售经理
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